Ara bulucu sistemi başlıyor! Süreç nasıl işleyecek?

Son dönemin en büyük problemlerinden biri ev sahibi-kiracı anlaşmazlığı. Konut kiralarındaki fahiş artış, artan konut talebi ve yüzde 25 kira sınırlaması cinayete varan kavgalara neden olurken kira davaları âdeta patlama yaptı. Kira davalarında zorunlu ara buluculuk sistemi ile artık yeni bir dönem başlıyor. Taraflar 1 Eylül itibarıyla devreye giren uygulama ile mahkemeden önce ara bulucuya gitmek zorunda olacak. Uygulama yalnızca mal sahipleri ile kiracılar arasındaki anlaşmazlıklarda değil araba, tarla, eşya, hatta kiralık gelinlik gibi anlaşmazlıklarda da zorunlu olacak.

ANLAŞMA İHTİMALİ YÜKSEK
Ankara Tüm Emlakçılar Meslek Odası (ATEM) Başkanı Hakan Akçam, uygulamanın tarafları bir araya getireceği, dolayısıyla ev sahibi ile kiracı arasındaki problemleri büyük ölçüde bitireceğini söyledi. Akçam “Burada vatandaş mahkemeye gitmeden önce ara buluculukla çözmeye çalışacak. Arabuluculuk hem maliyeti düşük, hem de anlaşma ihtimali çok yüksek olan bir ortam oluşturacak. Ara buluculukta en fazla bir ay içinde sonuca bağlanması sağlanacak. Burada arabulucular mahkemenin yükünü biraz almış olacak” diye konuştu.

Ev sahibi ile kiracıların aralarındaki anlaşmazlıklara kendilerince çözüm bulmaya çalıştıklarını dile getiren Akçam “Gayrimenkul danışmanları olarak ev sahibi ile kiracıyı ilk biz tanıştırdığımız için ilk muhatapları da biz oluyoruz, her iki taraftan da şikâyetler alıyoruz. Biz de burada hâliyle arayı bulmaya, bir nevi ara buluculuk yapmaya çalışıyoruz kendimizce. Ama bu sistem, avukatlar aracılığı ile resmî bir şekilde yürütüldüğünde birçok sorunu çözüme kavuşturacaktır. Çünkü en iyi mahkeme sonucu bile ara buluculuk sonucu kadar iyi değildir” ifadelerini kullandı.

YÜZDE 80 BAŞARI YAKALAR
Hukukçu Hadi Dündar da ara buluculuk sisteminin kira belirleme davalarında büyük bir başarı yakalayacağını ancak tahliye konularında başarı gösteremeyeceğini vurguladı. Hukuk sisteminde birçok konuda ara buluculuk sisteminin bulunduğunu ancak kiracı-ev sahibi davalarına daha yeni geldiğini belirten Dündar “Kira uyarlama davalarında yüzde yüz çözüm getirme ihtimali söz konusu değil, ancak yüzde 80’e kadar bir başarı yakalar. Ancak tahliye konularında ise çok büyük başarı getirmeyeceği kanaatindeyim. Çünkü ev sahibi kiracısını çıkarmak için zaten defalarca kendisiyle görüşmüş, son çare olarak mahkeme yoluna gitmiş olacak. Bu nedenle ara bulucuda bir sonuç alma ihtimali çok düşük olacaktır” şeklinde konuştu.

“DAVA YÜKÜ AZALIR”
Ara buluculuğun, ev sahibi ile kiracı arasındaki sorunları sosyolojik açıdan da bitirebileceğini savunan Dündar “Ev sahibi ile kiracının ister istemez iletişim hâlinde olması gerekiyor. Bu nedenle sistemin doğru yürütülmesi, ev sahibi ile kiracı arasındaki sorunları da giderecektir” değerlendirmesinde bulundu. Ara bulucuların daha önceki emsal kararları göz önüne alarak taraflar arasında uzlaşı sağlamaya çalışacağını söyleyen Dündar, şöyle devam etti: Tabii bu sistem mahkemelerin dava sayılarını azaltacak. Mahkemeler, uyarlama veya tahliye davaları için neredeyse bir yıl sonraya gün verme durumuna geldi. Ara bulucu kanun maddeleri neyi öngörüyorsa, daha önceki Yargıtay kararlarında nasıl bir yol alındıysa bununla ilgili hüküm çerçevesinde her iki tarafı da aydınlatarak uzlaşıya vardıracaktır.

SÜREÇ NASIL İŞLEYECEK?
Avukatlar İbrahim Avşar ve Mahmut Bayram’ın verdiği bilgiye göre süreç şöyle işleyecek: Eğer, evde oturan kiracı 5 yılı doldurmamışsa ara bulucu kanunun öngördüğü yüzde 25’lik zammı önerecek. Ev sahibi kabul etmediği takdirde mahkemeye gidecek. Mahkeme de yüzde 25’lik yasal sınır üzerinden karar verecek.

Kiracı oturduğu konutta 5 yılını doldurmuşsa ev sahibi ile artış konusunda mutabakata varamadığı durumda, ara bulucu, konutun bulunduğu bölgedeki kira rakamlarını dikkat alarak bir zam oranı belirleyecek. Ev sahibi kabul etmediği takdirde mahkemeye gidebilecek.  Ev sahibi, mahkemeye kira tespit davası açabilecek. Davayı açmadan önce de sözleşmenin süreninin bittiğine ve anlaşmanın sona erdiğine dair yasal süre içinde tebligat yapmış olması gerekecek. Konuta dönüştürülen ofisler için de aynı yasal süreç işliyor. İş yeri kiralarında yüzde 25’lik bir sınırlama yok. Ara bulucuya gidildiğinde sonuç alınamazsa mahkeme safhası devreye giriyor.

DAVA SAYISI 2 KAT ARTTI
Kirada yüzde 25 zam sınırlaması sonrası mahkemelerde kiracı-ev sahibi anlaşmazlığı ile ilgili dosya sayısı bir yılda ikiye katlandı. Geçen yıl ev sahibi ile kiracı arasında 44 bin olan dava sayısı bu yıl şimdiden 90 bini geçerken, dava için bir yıl sonrasına gün veriliyor.